La ciudad está dejando de ser un tablero de compartimentos estancos. La vivienda, el comercio y la vida cotidiana se entrelazan ahora en nuevos formatos urbanos donde el retail de conveniencia se convierte en parte esencial del ecosistema residencial.
Aunque tener tiendas en los bajos de los edificios no es nada nuevo (las ciudades mediterráneas llevan siglos funcionando así), lo que está cambiando es la forma en la que los desarrolladores inmobiliarios están incorporando el retail. Ya no se trata de locales comerciales sueltos ocupados al azar, sino de espacios cuidadosamente diseñados, planificados desde la fase cero del proyecto y gestionados como parte de una estrategia integral de activación urbana.
Lejos de concebirse como un elemento ajeno, el comercio de proximidad empieza a planificarse desde el minuto cero del desarrollo urbanístico. Y no se trata simplemente de sumar un local comercial en la planta baja. Hablamos de generar calles vivas, entornos peatonales activos y experiencias cotidianas que no exijan desplazamientos innecesarios. La mezcla de usos vuelve a ser una virtud urbana.
Los desarrollos mixed-use se consolidan como una de las apuestas más resilientes en el real estate global, según McKinsey. Y entre esos usos mixtos, el retail de proximidad juega un papel cada vez más central.
Por qué apuestan los promotores por retail integrado
Para muchos promotores inmobiliarios, el retail ya no es un accesorio del proyecto. Es una palanca de valor estratégico. Incluir tiendas en un desarrollo residencial mejora la experiencia de los futuros habitantes, pero además, permite generar ingresos recurrentes a través del alquiler comercial, diferenciar el producto frente a la competencia y contribuir a la vitalidad urbana del entorno.
La posibilidad de tener un supermercado, una farmacia, una cafetería o una lavandería en la misma manzana se percibe cada vez más como un valor tangible ahora que muchas ciudades apuestan por la densificación y los desplazamientos a pie. Y para los operadores comerciales, formar parte de una promoción residencial bien diseñada implica acceder a una clientela estable y predecible.
Modelos que están funcionando
En Estados Unidos y Asia, el modelo retail + vivienda ha ganado terreno con rapidez. En algunas promociones, el término «podio comercial» describe la integración de tiendas en las plantas bajas de los edificios residenciales. Ofrece fachadas activas que dinamizan la calle y generan flujo peatonal.
En otros casos, los desarrollos se organizan como pequeños «villages» internos donde las tiendas de conveniencia, los espacios de restauración o los servicios personales forman parte del recorrido natural de los vecinos.
Incluso en mercados con alta densidad urbana, como Singapur o Tokio, se han desarrollado modelos verticales en los que el comercio ocupa plantas intermedias o zonas comunes, sin interferir con la privacidad de los residentes.
El caso de EEUU citado por la asociación NAIOP es ilustrativo: un complejo de 206 unidades residenciales abrió con 4.600 m2 de retail en la base y logró que una gran cadena como Target se instalara allí apenas un mes después de la apertura.
También está cobrando fuerza la reconversión de antiguos espacios comerciales o centros de oficinas en desuso hacia modelos residenciales que conservan un componente retail activo en planta baja. Este enfoque, conocido como adaptive reuse, permite revitalizar barrios enteros sin necesidad de nuevas infraestructuras.
Claves para que funcione
No basta con reservar un espacio en la planta baja para que el modelo funcione. La integración de comercio en proyectos residenciales exige un diseño arquitectónico cuidadoso, que garantice accesos independientes, buena visibilidad para los operadores y privacidad para los residentes. También requiere un conocimiento fino del mix comercial adecuado: no es lo mismo atender a jóvenes profesionales que a familias con niños o a personas mayores.
Otro aspecto fundamental es el marco normativo. En muchas ciudades, la regulación urbanística aún penaliza los usos mixtos o impone condiciones técnicas restrictivas para la implantación de retail. Sin una actualización del planeamiento urbano, muchas iniciativas quedan limitadas a lo simbólico o a entornos muy específicos.
Por último, la gestión comercial no puede improvisarse. Algunos promotores apuestan por externalizar la operación a empresas especializadas que garantizan la selección de marcas, la rotación adecuada de operadores y la coherencia con la comunidad residencial. Otros optan por mantener la titularidad de los locales para conservar el control sobre la experiencia y maximizar el retorno a largo plazo.
Retos a tener en cuenta
Integrar retail en proyectos residenciales también presenta complejidades. El coste de construcción aumenta por los requerimientos técnicos del espacio comercial. La vacancia puede convertirse en un problema si no se logra atraer operadores sólidos. Y, en algunos casos, los residentes pueden percibir el comercio como una fuente de molestias: ruido, horarios, tráfico o pérdida de privacidad.
Superar estos retos exige una planificación holística y una comunicación clara desde el principio. Cuando el comercio se diseña como parte integral del proyecto y no como un añadido de última hora, las sinergias superan ampliamente los riesgos.
El retail deja de ser simplemente un canal de venta para convertirse en infraestructura urbana de primera necesidad. Y eso obliga a repensar tanto el urbanismo como la estrategia inmobiliaria desde una óptica mucho más integrada.
impulsada por las operadoras de telefonía?