Atrás quedaron los centros comerciales concebidos como meros contenedores de tiendas. La nueva era del real estate retail se construye sobre inteligencia, datos y algoritmos capaces de leer el pulso del consumidor en tiempo real. Los operadores más avanzados ya trabajan con inteligencia artificial para guiar decisiones estratégicas, mejorar la rentabilidad de sus activos y convertir cada visita en una experiencia única.
El cambio no llega de forma discreta. Según el informe “AI Will Anchor Tomorrow’s Shopping Malls” de Boston Consulting Group (BCG), la IA marcará el rumbo de la industria en los próximos años. Desde la gestión de inquilinos hasta la creación de nuevos modelos de negocio, la tecnología está llamada a transformar por completo los centros comerciales, su crecimiento y su generación de valor.
Cinco perfiles de crecimiento, seis palancas comunes
BCG ha analizado 14 operadores líderes de centros comerciales en Asia, Europa, Oriente Medio y Estados Unidos. A pesar de las diferencias de cada mercado, todos se apoyan en seis pilares estratégicos: optimización del porfolio, expansión con menor riesgo, desarrollo de producto y mercado, excelencia en experiencia cliente, gestión estratégica de inquilinos y nuevos modelos de ingresos.
Estos operadores se agrupan en cinco arquetipos que ilustran distintas formas de crecimiento:
- Expansores a gran escala: crecen a gran velocidad en mercados emergentes con clases medias en expansión.
- Estrellas emergentes: operan también en entornos dinámicos, aunque con más barreras regulatorias y menor acceso a capital.
- Campeones regionales equilibrados: representan mercados en madurez progresiva, con crecimiento sostenido y diversificación de públicos.
- Optimizadores de cartera: en contextos más saturados, priorizan la rentabilidad y la gestión eficiente frente a la expansión.
- Maximizadores de valor en mercados maduros: actúan en entornos urbanos consolidados, donde el reto es extraer el máximo rendimiento de portfolios estables.
IA en acción: cuando el centro comercial aprende a pensar
La inteligencia artificial se ha convertido en una herramienta que ya genera resultados medibles en el sector. Según los casos analizados por BCG, los operadores que han apostado por soluciones avanzadas de IA están viendo mejoras notables en la gestión de sus activos y en la rentabilidad de sus inquilinos.
Un ejemplo es el uso de sistemas de seguimiento de afluencia (footfall tracking), que permiten monitorizar los flujos de visitantes y rediseñar las zonas menos transitadas. Gracias a esta información, algunas compañías han conseguido aumentar un 30% los ingresos de los inquilinos que participaron en los proyectos piloto.
También están ganando terreno los portales digitales de autoservicio, que facilitan la comunicación entre el operador y los arrendatarios. Estas plataformas centralizan procesos como el alta de nuevos inquilinos o la coordinación de reformas y servicios, logrando reducir en torno a un 30% los costes operativos.
A ello se suman las campañas de marketing automatizadas, capaces de segmentar audiencias con una precisión inédita y de personalizar los mensajes de manera casi instantánea. El resultado: tasas de conversión hasta un 30% más altas y un cliente más conectado con el entorno del centro comercial.
El impacto global de estas iniciativas es contundente. Los operadores que ya han integrado soluciones avanzadas de IA reportan mejoras del 20% en eficiencia del personal y aumentos de hasta el 50% tanto en los ingresos de los inquilinos como en el valor de vida del cliente, según BCG.
Tres claves para una transformación real
Pero digitalizar es sólo el primer paso. Para que la inteligencia artificial genere un cambio duradero, BCG identifica tres principios esenciales:
- Liderazgo desde la cúpula: la transformación debe impulsarse desde la dirección, involucrando a todos los departamentos.
- Implementación gradual: las compañías más avanzadas comienzan por capacidades básicas —como programas de fidelización digitales— antes de integrar IA a gran escala.
- Equipos adaptados: cada operador necesita un modelo organizativo propio, con claridad en la toma de decisiones y velocidad de ejecución.
Del alquiler a la colaboración
La IA también está modificando la relación entre operadores y retailers. Se pasa de contratos de arrendamiento tradicionales a modelos más colaborativos basados en el intercambio de datos y el desempeño compartido.
Los centros comerciales se están convirtiendo en ecosistemas experienciales donde el ocio, la restauración y los servicios conviven con nuevas fórmulas de retail. Espacios con coworkings, mercados gourmet o cines inmersivos buscan atraer tráfico más allá de la compra y construir una comunidad en torno a la experiencia.
La sostenibilidad, un requisito ineludible
El informe subraya que los centros que no integren métricas ambientales y sociales en su gestión perderán relevancia ante inversores, retailers y consumidores. Para responder a estas expectativas, los operadores deben apoyarse en herramientas digitales que midan el consumo energético, las emisiones y el uso de recursos en tiempo real, compartiendo esos datos de forma transparente con sus inquilinos. Deben ser centros comerciales ecológicos.
Un nuevo modelo de centro comercial
La inteligencia artificial no es un complemento tecnológico, sino la base sobre la que se construye la nueva generación de centros comerciales. Espacios más flexibles, eficientes y sostenibles, capaces de aprender del comportamiento humano y de evolucionar con él.
Más que adaptarse al cambio, el reto ahora es liderarlo: construir lugares que piensen, se anticipen y dialoguen con sus visitantes. En ese equilibrio entre datos, emoción y propósito está el verdadero futuro de los centros comerciales.
impulsada por las operadoras de telefonía?