La inversión inmobiliaria en retail en España alcanzó en torno a 1.044 millones de euros en el primer trimestre de 2026, un 14% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos de JLL España.
Esta cifra confirma que el activo físico vuelve a ocupar una posición central en las carteras de inversión vinculadas al consumo. El mayor peso recae sobre los centros comerciales, que sumaron 677 millones de euros y concentraron el 65% del volumen total, con operaciones destacadas como Islazul, Berceo y Parque Astur.
Los centros comerciales recuperan protagonismo inversor
Está claro que el capital busca activos con escala, flujos consolidados y capacidad para agrupar operadores, ocio, restauración y servicios. En ese mapa, los centros comerciales han vuelto a actuar como el principal motor de actividad.
Los 677 millones invertidos en este segmento suponen un avance del 6% respecto al primer trimestre de 2025. La cifra no se explica sólo por el número de operaciones, sino por el tipo de activos transaccionados. Islazul, Berceo y Parque Astur son ejemplos de centros con tamaño destacable, implantación territorial y una propuesta comercial capaz de atraer tanto a consumidores como a operadores.
Para los inversores, el centro comercial vuelve a ser visto como una plataforma operativa más que como un contenedor de tiendas. Su valor depende de la calidad de la ocupación, la mezcla comercial, la gestión del tráfico, la restauración, el ocio, la integración de servicios y la capacidad para sostener rentas en un escenario de consumo más selectivo.
La rentabilidad prime de centros comerciales se situó en el 6,15%, según JLL. Ese nivel mantiene el segmento en una posición atractiva frente a otros activos inmobiliarios, especialmente cuando el mercado percibe que los mejores centros han superado la prueba de la digitalización y han reforzado su papel como espacios de conveniencia, experiencia y socialización.
Los parques comerciales consolidan su avance
Los parques comerciales también ganan peso en la inversión retail. El volumen alcanzó 136 millones de euros en el primer trimestre, un 20% más en comparación anual. Entre las operaciones señaladas por JLL figuran la compra por Redevco de los parques Cemar, Ferrol y Meixueiro, además de la adquisición por parte de Ares del parque comercial Janer.
El interés por este formato responde a varios factores. Los parques comerciales combinan accesibilidad, costes operativos más contenidos, formatos de gran superficie y una oferta apoyada en categorías de compra planificada. Hogar, bricolaje, deporte, alimentación, restauración rápida y equipamiento familiar encajan bien en entornos donde el consumidor busca facilidad de acceso y compra eficiente.
La rentabilidad prime de parques comerciales se situó en el 6,00%, muy próxima a la de los centros comerciales. Ese dato sugiere que el mercado reconoce la fortaleza del formato, aunque con una lectura distinta. Mientras el centro comercial se apoya en la densidad de usos y en una gestión más compleja de la experiencia, el parque comercial se beneficia de una operativa clara, buena visibilidad y menor dependencia de recorridos largos dentro del activo.
Para los retailers, el crecimiento de la inversión en parques comerciales puede traducirse en más actividad de compra, reposicionamiento y mejora de activos. También puede acelerar la competencia por ubicaciones bien conectadas, con aparcamiento suficiente y áreas de influencia consolidadas.
El high street cae por falta de producto
La nota discordante del trimestre está en el high street. La inversión en locales en calle se situó en 14 millones de euros, un 90% menos en la comparativa anual. JLL atribuye esta caída a la escasez de producto disponible en las principales calles comerciales, no a una pérdida de apetito inversor.
Las mejores ubicaciones urbanas siguen siendo activos muy demandados, pero apenas salen al mercado. En calles prime, la baja disponibilidad limita el volumen de operaciones y concentra la actividad en oportunidades puntuales. La rentabilidad prime de locales en calle se situó en el 3,85%, reflejo de un producto más escaso y defensivo.
Para las marcas, esta escasez mantiene la presión sobre las ubicaciones más visibles. Las tiendas en ejes principales siguen cumpliendo una función que va más allá de la venta directa: generan notoriedad, captan tráfico turístico, refuerzan posicionamiento y sirven como punto de contacto para estrategias omnicanal. Pero el acceso a esos espacios depende de ventanas de oportunidad muy reducidas.
El capital nacional sostiene el mercado
Otro dato destacable del informe es el peso del capital nacional, que representó el 55% del volumen total invertido. Esta presencia indica que el mercado no depende únicamente de grandes flujos internacionales y que los inversores locales mantienen confianza en el comportamiento del retail físico en España.
Por perfil de riesgo, los activos Core+ agruparon el 61% del número total de operaciones y los Core el 28%. Esta composición muestra una preferencia por inmuebles con fundamentos sólidos, pero con margen de gestión, mejora o reposicionamiento. En otras palabras, el inversor busca seguridad operativa, aunque también quiere recorrido.
Ese enfoque conecta con la situación del retail actual. Los activos más atractivos no son necesariamente los que permanecen inmóviles, sino los que permiten ajustar mix comercial, incorporar operadores de restauración, reforzar categorías de conveniencia, mejorar eficiencia energética o adaptar espacios a nuevas demandas de consumo.
Supermercados y activos de calidad ganan atención
JLL prevé que el sentimiento inversor seguirá siendo positivo durante 2026, respaldado por una demanda sólida de activos de calidad. Los centros y parques comerciales seguirán captando interés, mientras aumenta el apetito por el segmento de supermercados.
El atractivo de los supermercados encaja con una lógica de ingresos recurrentes y consumo frecuente. Y es que la alimentación se percibe como una categoría especialmente defensiva dentro del retail, en un entorno en el que los inversores valoran estabilidad, ubicaciones de proximidad y operadores con capacidad de resistencia.
La consultora también apunta a que la actividad estará liderada principalmente por gestores de fondos e inversores privados. Aunque observa un creciente interés de inversores institucionales. Si esa participación aumenta, el mercado podría ganar profundidad y capacidad para sostener operaciones de mayor tamaño durante los próximos meses.
Un ciclo favorable para el retail físico
La previsión de JLL apunta a que, de mantenerse la tendencia actual, el volumen anual de inversión retail en España podría situarse en torno a 3.800 millones de euros. El dato consolidaría un ejercicio de fuerte actividad para una industria que durante años estuvo condicionado por la presión del e-commerce, los cambios de hábitos y la revisión de rentas.
El capital está premiando los activos físicos que pueden demostrar tráfico, calidad de operadores, flexibilidad de usos y relevancia territorial. Centros comerciales y parques concentran ahora el grueso del interés porque ofrecen escala y capacidad de gestión, mientras el high street mantiene valor, pero queda limitado por la falta de producto disponible.
La tienda física sigue siendo una pieza central del negocio, pero el mercado distingue cada vez más entre activos con capacidad real de adaptación y activos que sólo dependen de su ubicación. En esa diferencia se jugará buena parte del valor del retail inmobiliario en 2026.
impulsada por las operadoras de telefonía?