El desarrollo logístico en España empieza a mirar más allá de los corredores tradicionales. La escasez de suelo finalista y de instalaciones modernas en los principales mercados está llevando a promotores y operadores a estudiar nuevas ubicaciones, según el análisis de Proequity. La consultora considera que la cercanía a los grandes núcleos de consumo sigue siendo importante, pero ha dejado de ser suficiente para decidir dónde invertir.
Asimismo, explica que los plazos urbanísticos, la conexión a la red eléctrica, la eficiencia energética y la capacidad de adaptar los activos a nuevos usos tienen cada vez más peso. Y añade que esta combinación puede favorecer a Zaragoza, Valencia, Andalucía, el norte peninsular, distintos puntos del eje mediterráneo y áreas periurbanas bien comunicadas, siempre que estas localizaciones dispongan de suelo, infraestructuras, potencia y procedimientos administrativos previsibles.
La demanda encuentra una oferta limitada
Los datos sectoriales citados por Proequity indican que la contratación logística superó los 751.000 metros cuadrados en España durante el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La zona centro concentró 345.000 metros cuadrados y Cataluña alcanzó 222.000 metros cuadrados.
Este volumen de contratación apunta a una actividad elevada en los principales corredores y ayuda a explicar la presión sobre el suelo preparado para construir.
Sin embargo, la tasa de disponibilidad al cierre de 2025, era del 10,3% en Madrid-Zona Centro. Y en Cataluña se quedó en el 3,1%. En numerosos mercados secundarios permaneció por debajo del 3%.
La potencia eléctrica entra en la decisión inmobiliaria
La disponibilidad energética gana peso en el desarrollo logístico por la incorporación de sistemas automatizados, instalaciones refrigeradas y flotas electrificadas. Estos usos pueden exigir más capacidad que una nave convencional y requieren conocer con antelación si la red puede atender la demanda prevista.
Daniel Galache, director de Suelo de Proequity, señala que la viabilidad de un proyecto logístico «ya no depende sólo de encontrar suelo bien ubicado, sino de que pueda desarrollarse en plazo, con capacidad energética suficiente, flexibilidad técnica y encaje con la demanda real del mercado». La consultora también advierte de que las demoras administrativas en algunos municipios están llevando a los promotores a descartar localizaciones.
El riesgo no se limita al coste del suelo. Una parcela competitiva puede perder atractivo cuando la tramitación urbanística es incierta o la conexión eléctrica no llega a tiempo. Para los inversores, estas variables afectan al calendario de construcción, a la entrada del inquilino y al momento en el que el activo comienza a generar ingresos.
Nuevos polos con condiciones concretas
Proequity identifica Zaragoza, Valencia, Andalucía, el norte de España, el eje mediterráneo y determinadas áreas periurbanas como posibles destinos de nuevos proyectos. La consultora no plantea un traslado automático de la actividad, sino una ampliación del mapa hacia mercados capaces de combinar suelo disponible, accesos, energía y seguridad administrativa.
Zaragoza y Valencia cuentan con una posición que puede conectar distintos corredores de distribución. Andalucía, el norte peninsular y otros puntos mediterráneos pueden responder a redes regionales, puertos, producción industrial o consumo urbano. Las zonas periurbanas bien comunicadas también pueden captar operaciones que necesiten proximidad a la demanda sin asumir las limitaciones de los enclaves más saturados.
Para el retail, la elección de estos emplazamientos afecta a los costes de transporte, los tiempos de entrega y la cobertura de cada almacén. El desarrollo logístico debe equilibrar distancia al cliente, disponibilidad de personal, acceso viario, capacidad energética y coste inmobiliario. Una ubicación más alejada puede resultar competitiva cuando permite operar con un inmueble moderno y reducir ineficiencias dentro del almacén.
Los proyectos a medida ganan espacio
La falta de producto adecuado puede incrementar el recurso a proyectos built to suit, construidos según las necesidades de un ocupante concreto. Proequity prevé un mayor uso de esta fórmula, junto con la rehabilitación y el reposicionamiento de naves obsoletas.
Los desarrollos a medida permiten definir desde el inicio los requisitos de automatización, frío, electrificación, almacenamiento y preparación de pedidos. También pueden ajustar la distribución interior, los accesos y la potencia contratada al modelo operativo del usuario. A cambio, requieren planificación, compromisos a largo plazo y una coordinación temprana entre propietario, promotor, operador y administraciones.
La rehabilitación ofrece otra vía en mercados donde existe suelo ocupado por instalaciones antiguas. Actualizar una nave puede devolver capacidad al mercado sin depender de una nueva expansión urbanística, aunque la viabilidad estará condicionada por la estructura, la parcela, la normativa y el acceso a energía.
Una cuestión operativa para el retail
La disponibilidad de almacenes adecuados condiciona el crecimiento del comercio electrónico, la distribución refrigerada y la automatización. También influye en la capacidad de los retailers para organizar inventarios, reducir recorridos y responder a picos de demanda.
El desarrollo logístico se convierte así en una decisión que une inmobiliario, tecnología y operaciones. La ubicación continúa siendo esencial, pero debe evaluarse junto con el tiempo necesario para poner en marcha el activo y con los recursos que exigirá durante su vida útil.
Los nuevos polos podrán ganar actividad cuando ofrezcan algo más que suelo disponible. La competencia entre territorios dependerá de la conexión con los mercados, la potencia eléctrica, la calidad de las infraestructuras y la previsibilidad de los trámites. Para promotores y retailers, anticipar estas condiciones puede marcar la diferencia entre disponer de capacidad a tiempo o frenar un plan de expansión.
impulsada por las operadoras de telefonía?